La reforma que hiciste no cuenta: el polémico criterio de Hacienda al vender tu casa

Para muchos propietarios, reformar una vivienda antes de vender parece una estrategia lógica para aumentar su valor y, además, reducir la ganancia patrimonial al poder incluir los gastos de la reforma en el cálculo del IRPF. Sin embargo, la Agencia Tributaria ha adoptado una postura estricta: solo ciertas reformas podrán descontarse. Esto está generando un gran impacto para los vendedores, quienes, de no cumplir con criterios específicos, deberán asumir el coste total de la reforma sin ningún beneficio fiscal. ¿Vale realmente la pena reformar?

El Nuevo Escenario Fiscal: Reformas que Hacienda No Descuenta

Hasta hace poco, los propietarios podían sumar los costes de reforma al precio de compra del inmueble, reduciendo así la ganancia patrimonial sujeta a impuestos en el IRPF. Pero la Dirección General de Tributos y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) han endurecido las reglas. Ahora, Hacienda solo permite restar del IRPF aquellas reformas que representen una mejora estructural o un aumento de la superficie habitable, entre otros requisitos muy específicos.

Para Hacienda, reformas básicas como pintura, cambio de ventanas, renovación de griferías o incluso la instalación de un nuevo sistema de calefacción no se consideran mejoras, sino gastos de mantenimiento. Esto implica que no pueden sumarse al valor de adquisición del inmueble, aumentando la ganancia patrimonial sobre la que se paga impuestos.

¿Cuáles Reformas Son Aceptadas por Hacienda?

Según el TEAC, solo ciertas obras de mejora pueden aplicarse en el IRPF para reducir la ganancia patrimonial. Estos son algunos ejemplos de reformas que Hacienda considera válidas para obtener beneficios fiscales:

1. Rehabilitación estructural: Obras que refuercen la cimentación, pilares o fachadas.

2. Ampliación de superficie habitable: Cualquier modificación que aumente el espacio habitable.

3. Instalación de accesos y ascensores para discapacitados: Mejora de accesibilidad del inmueble.

4. Rehabilitación energética o consolidación de cerramientos: Cambios destinados a mejorar la eficiencia energética.

Por otro lado, reformas como las mencionadas anteriormente (pintura, cambios de grifería o instalación de calefacción) quedan fuera de los gastos deducibles. Además, la Administración parece rechazar sistemáticamente las pruebas aportadas por los contribuyentes para justificar otros tipos de reformas, lo que está dejando a muchos propietarios sin posibilidades de reducir la carga fiscal.

El Coste de Reformar sin Beneficio Fiscal: ¿Vale la Pena?

Realizar una reforma en el inmueble con la esperanza de aumentar el valor de venta o reducir impuestos puede parecer buena idea. Sin embargo, en este contexto, los propietarios pueden encontrar que las ventajas de reformar no justifican el gasto. En muchos casos, el propietario no solo no recuperará el coste de la reforma, sino que además verá incrementada su carga fiscal.

Recomendación de CASA IDEAL: Pensar en Estrategias Alternativas Antes de Reformar

En CASA IDEAL, recomendamos a los propietarios analizar si una reforma realmente es la mejor opción antes de vender. En lugar de invertir en una reforma sin garantías de deducción fiscal, considere estas alternativas:

• Optimizar la presentación del inmueble: Mejorar la apariencia general con pequeñas mejoras estéticas y limpieza profesional puede dar una buena impresión sin el elevado coste de una reforma.

• Análisis del mercado local: Dependiendo de la zona y la demanda actual, el inmueble podría venderse en buenas condiciones sin necesidad de inversión adicional.

• Consultoría fiscal: Antes de emprender reformas, asesórese con un experto para entender qué tipo de obra podría tener un beneficio fiscal y si este compensa la inversión.

Conclusión: Reformar para Vender Ya No Siempre es Rentable:

Dada la postura actual de Hacienda, los propietarios que deseen vender deberían pensar cuidadosamente antes de iniciar reformas. En muchos casos, los beneficios fiscales pueden no compensar la inversión. En CASA IDEAL, estamos aquí para asesorarte en cada paso del proceso de venta, brindándote opciones que maximicen el valor de tu propiedad sin gastos innecesarios.

Fuentes:

• Idealista News

• Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC)

• Salcedo Tax Litigation

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