Tipos de Contrato de Arras: Guía Clara para Compradores

Cuando decides comprar una vivienda, entras en un mundo lleno de trámites, documentos y decisiones legales que muchas veces desconocemos. Por eso, en Madrid Casa Ideal queremos explicarte de forma clara y directa qué es un contrato de arras, por qué es tan importante y qué tipos existen.

¿Qué es un contrato de arras y cuál es su función?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de formalizar la compraventa de una propiedad. Este compromiso implica que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de interés por el inmueble.

Este documento es clave porque "reserva" la vivienda, impide que se venda a otra persona y establece penalizaciones si alguna de las partes se echa atrás.

Los tres tipos de contratos de arras que debes conocer

En España existen tres modalidades legales de contrato de arras. Elegir el tipo adecuado puede marcar la diferencia si surgen complicaciones durante el proceso de compraventa.

1. Arras penitenciales (las más habituales)

Son las más utilizadas y están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con penalización:

• Si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado.

• Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Este tipo es el más común en operaciones particulares, sobre todo si aún no se ha conseguido financiación o existen dudas de última hora.

2. Arras penales

En este caso, las arras actúan como cláusula de penalización. No basta con devolver el dinero: la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato y reclamar una indemnización.

Es más frecuente en operaciones profesionales o cuando se quiere asegurar un alto nivel de compromiso.

3. Arras confirmatorias

Estas arras se consideran un anticipo del precio final. Si alguna de las partes no cumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.

Son más comunes en transacciones entre empresas o cuando ambas partes están totalmente seguras de querer cerrar la operación.

Errores frecuentes al firmar un contrato de arras

Estos son algunos fallos comunes que conviene evitar:

1. Firmar sin leer detalladamente las condiciones.

2. No especificar claramente el tipo de arras.

3. Omitir los plazos.

4. No incluir consecuencias por incumplimiento.

5. No dejar por escrito si el dinero se devuelve o no.

¿Qué debe incluir un contrato de arras bien redactado?

Un contrato de arras completo debe contener:

• Datos del comprador y del vendedor.

• Descripción del inmueble.

• Precio final pactado.

• Cantidad entregada como arras.

• Fecha límite para la firma del contrato definitivo.

• Tipo de arras acordado (penitenciales, penales o confirmatorias).

• Consecuencias en caso de incumplimiento.

• Firma de ambas partes.

Más que un simple trámite: la importancia real de las arras

Aunque pueda parecer un simple paso previo, el contrato de arras tiene un peso legal y económico considerable. Elegir el tipo adecuado dependerá de tu grado de compromiso y seguridad en la operación.

• ¿Tienes dudas o dependes de una hipoteca? → Mejor optar por arras penitenciales.

• ¿Quieres asegurarte legalmente? → Las penales ofrecen mayor protección.

• ¿Hay acuerdo total y confianza mutua? → Las confirmatorias sirven como parte del pago.

En nuestra experiencia en Madrid Casa Ideal, siempre recomendamos revisar el contrato con un abogado o asesor inmobiliario antes de firmar.