Nuevos decretos de vivienda 2026: ¿cómo te afectan si eres propietario o inquilino?

El Gobierno ha aprobado dos nuevos decretos de vivienda que introducen cambios importantes para propietarios e inquilinos. Entre las principales novedades destacan las prórrogas de los contratos de alquiler, las limitaciones a las subidas de renta y nuevas medidas frente a los impagos.

Pero no todas las medidas afectan a todos los contratos.

Desde Casa Ideal te explicamos los principales cambios, a quiénes afectan y qué consecuencias pueden tener, con ejemplos prácticos.

1. ¿Puede un inquilino quedarse dos años más?

El nuevo decreto contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.

Para solicitarla, el contrato debe estar vigente el 8 de octubre de 2026, encontrarse en alguno de los supuestos de vencimiento previstos hasta finales de 2028 y el inquilino debe estar al corriente de los pagos, incluidos los ocho meses anteriores.

Existen excepciones, como determinados casos en los que el propietario necesita recuperar la vivienda para uso propio.

Ejemplo: si tienes una vivienda alquilada en el Paseo de los Melancólicos, en Imperial, con un contrato firmado en 2022 que termina en 2027, el inquilino podría solicitar hasta dos años adicionales si reúne las condiciones indicadas.

2. ¿Pagará el Estado si el inquilino deja de pagar?

En determinados casos, la Administración puede llegar a asumir la deuda, pero no garantiza todos los alquileres impagados.

Para aplicar esta medida debe existir un procedimiento judicial de desahucio por impago, acreditarse la vulnerabilidad económica del inquilino y tratarse de un supuesto incluido en el mecanismo previsto por el decreto.

Además, la Administración podría quedar exenta de asumir la deuda si ofrece una alternativa habitacional adecuada, aunque el inquilino la rechace. Esta posibilidad dependerá de que la oferta cumpla realmente las condiciones exigibles y de cómo se interprete la norma.

La Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada.

Si no la ofrece, debe abonar o consignar las cantidades correspondientes. Si transcurre el plazo sin ofrecer vivienda ni pagar íntegramente, queda subrogada en la deuda del inquilino.

Ejemplo: si tienes un piso alquilado en el Paseo de Extremadura, en Puerta del Ángel, por 1.000 € mensuales y el inquilino acumula cuatro mensualidades impagadas, la deuda inicial asciende a 4.000 €, sin contar otras cantidades que puedan corresponder.

3. ¿Cuánto puede subir el alquiler?

Para determinadas actualizaciones entre octubre de 2026 y diciembre de 2027 se establece un límite extraordinario del 2%, aunque en algunos casos puede corresponder un porcentaje inferior.

La actualización solo procede si el contrato contiene una cláusula válida que la permita.

Ejemplo: un alquiler de 1.000 € podría subir como máximo a 1.020 € si le corresponde aplicar ese límite.

4. ¿Habrá que indemnizar al inquilino por no renovar?

El segundo decreto contempla indemnizaciones en determinados casos en los que el propietario decide no renovar un alquiler de vivienda habitual.

Su aplicación depende de la fecha y situación del contrato, del cumplimiento de los plazos y de que no exista una excepción, como determinados supuestos de necesidad de ocupación.

Ejemplo: una indemnización equivalente a doce mensualidades de 900 € supondría 10.800 €, siempre que correspondiera legalmente.

Esta medida tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026.

5. ¿Quién paga los gastos del alquiler?

En los contratos de vivienda habitual, los honorarios de gestión inmobiliaria corresponden al propietario.

Los consumos individuales, como luz y agua, corresponden normalmente al inquilino. Los gastos de comunidad solo pueden repercutirse cuando existe un pacto válido que cumple las condiciones legales.

Las nuevas reglas también restringen que se traslade al inquilino el pago de determinados tributos, como el IBI.

La fecha de firma del contrato es importante para determinar qué normativa se aplica.

6. ¿Siguen siendo legales los alquileres de once meses?

Sí, pero debe existir una necesidad temporal real y justificable.

Por ejemplo, un traslado laboral de seis meses puede justificar un alquiler de temporada. En cambio, si el inquilino va a establecer su residencia habitual en Madrid, no basta con firmar un contrato de once meses para considerarlo temporal.

7. ¿Y si quiero vender una vivienda alquilada?

Puedes venderla, pero el comprador puede estar obligado a respetar el contrato y los derechos del inquilino.

Por eso, una vivienda libre y otra alquilada durante varios años pueden tener un valor de mercado diferente, aunque sean similares.

Ejemplo: un piso en la calle Villamanín, en Batán, puede resultar más atractivo para un comprador que busca entrar a vivir si está libre que si tiene un contrato de alquiler con varios años pendientes.

Antes de vender, conviene revisar el contrato y valorar correctamente el inmueble.

¿Tienes una vivienda en Madrid?

Los nuevos decretos pueden afectar a la rentabilidad, la disponibilidad y la venta de una vivienda. Conocer qué medidas se aplican a tu contrato es fundamental antes de tomar decisiones.

En Casa Ideal ayudamos a propietarios de Batán, Imperial, Puerta del Ángel y otras zonas de Madrid a valorar sus viviendas y planificar su venta con seguridad.

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Aviso legal: Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y se basa en la normativa disponible a fecha de 10 de octubre de 2026. Su contenido puede estar sujeto a errores u omisiones involuntarias, así como a posteriores modificaciones legislativas o cambios en la interpretación de las normas.

La información facilitada no constituye asesoramiento jurídico ni sustituye el análisis individualizado de cada situación. Recomendamos consultar siempre con un abogado especializado antes de tomar decisiones legales o contractuales.

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